近日，记者走访省城多个小区发现，机动车进出口的挡杆、小区主干道两旁、电梯轿厢内外都被各种各样的广告占领。

　　“我们小区住宅楼电梯内都挂着广告，但广告收入有多少我还真不清楚，小区里也没见到有关广告收入数额、具体去向等信息的公示。”家住平阳路天玺花园的徐女士说，自己入住该小区三年多了，电梯里的广告一年四季不间断且常常更新，但广告收入、去向等情况作为业主他们并不清楚。

　　家住滨河西路长岛国际的李先生说，自己居住的1号楼里有四个单元八部电梯，近几年来电梯口和电梯间突然多出了广告，有六七个广告位，经常更换广告内容，也不清楚是谁来更换。随后，记者在该小区里随机采访了其他几位业主，他们均称对小区的广告收入、最后流向哪里并不是很清楚。

　　记者走访中发现，几乎每栋高层建筑电梯里都挂有或多或少的商业广告，内容涉及餐饮、汽车、娱乐等多个领域。“回家就得乘坐电梯，在电梯轿厢的小空间里，广告更容易引起注意，效果非常好。凡是我们楼里电梯挂过的广告，我都有印象。”徐女士说。

　　小区广告年收益可观

　　记者采访了解到，小区电梯内广告都是由物业公司和广告公司对接，物业公司在电梯间悬挂广告并没有征得业主同意。

　　太原市学府街有个小区，一进大门，挡车杆上的房地产广告赫然入目，大门边，社区灯箱上旅游公司的广告十分醒目。不光是这些，进出的门闸、社区饮水机、不到四平方米的电梯间里都挂上了广告，内容包括了商店促销，健身以及理财信息等。

　　小区物业公司的工作人员告诉记者，由于物业公司已经收取广告公司广告牌的入场费，广告经营的事儿物业就不再过问了，至于入场费究竟是多少，他表示并不方便透露。

　　记者电话联系到一家广告公司。一名工作人员表示，小区电梯间广告费的价格取决于小区位置等因素，每部电梯每年的广告价格在900元至1500元间。一个拥有50部电梯的中等规模小区，如果按照每部电梯内两幅框架广告算，一年广告收入约50万元。

　　多数物业擅自做主

　　小区的公共收益，是指小区物业服务公司利用小区公共部分进行经营获得的收益。除了电梯广告外，还包括户外广告、公共区域的停车位收益、公共区域内租赁的摊位收益等。

　　小区广告收入用到哪儿了？面对记者的询问，多数物业公司避而不谈。晋祥物业公司长岛国际物业管理处工作人员表示，“广告收入算是小区多种经营的一部分，垃圾清运、电梯维保、楼道、地下车库等的水电费，小区道路的照明等，这些费用单靠业主们交的物业费根本不够。”该工作人员告诉记者，小区广告收入基本都用来维护小区公共设施以及给物业工作人员发工资。

　　采访中记者发现，物业公司不公布公共区域广告收益已是普遍现象。虽然一些物业公司工作人员表示，电梯广告费用主要用于补贴物业管理的费用，也用作小区内相关设施的经费。但这样的说辞并不能得到一些业主认可，“我们每季度都交物业费、垃圾费、电梯费的，大修基金也早已交过了，不存在‘补贴’一说吧？”徐女士表示。

　　收支明细应当定期公布

　　小区公共收益管理不规范，大多出现在尚未成立业委会的小区。多年从事物权研究的张栋律师表示，在没有成立业委会的小区，在事先没有约定的情况下，部分物业公司可以代表小区和广告公司签约并收取广告费等。一般而言，一部电梯一年广告费为2000元至3000元不等。根据有关规定，物业公司需要半年公布一次公共收益的收入和支出明细，没有业委会的小区缺乏对物业公司的有效监督。

　　物业公司是否有权使用物业管理费？张律师解释，物业公司可以使用部分公共收益，因为，物业公司收取公共收益、维持小区秩序时，付出了劳动，一般情况下，公共收益的25％归物业公司所有，75％归所有业主所有。部分物业公司因为亏损，使用公共收益维修小区道路、路灯等，可视为和业主分享了公共收益。

　　广告收益属业主所有

　　根据《中华人民共和国物权法》相关规定，小区的公摊面积属于全体业主，任何未经业主大会同意的利用公摊区域做广告的行为均构成违法。

　　张律师告诉记者，小区业主的共有财产收益、公共场地的收益，都应该属于小区所有业主的公共收益，应该由业主共同享有、共同管理。这其中包括小区的外墙广告收益、电梯广告收入等。

　　根据《物权法》第73条规定，利用小区区划内的公共场所、公共设施，如楼梯间、电梯间等设施所支付的广告费用，在没有约定或者约定不明时，归全体业主所有。该律师表示，物业公司不能将小区广告收益占为己有，但可以跟所有权人、广告公司事先约定收取一定的广告管理费用，小区内广告带来的收益，经业主授权后物业公司可以有权管理，用于对小区公共设施的建设维修。

　　如何挡住物业越权

　　法律法规为何挡不住“管家”物业越权？张律师认为，业主拥有小区公共区域的所有权、使用权、收益权和处置权，但是由于没有业主委员会，所有权就流于“人人所有，又人人没有”的情况，物业在缺乏约束和监督的情况下，越权成了普遍现象。要想维护业主权益，首先要依法成立业主委员会。

　　教育出版社小区6年前在房管局备案成立了业委会。业委会主任告诉记者：“小区小，广告收益少，两部电梯广告收益每年4800元，基本用在小区绿化和日常开支。”记者在门口看到了5月份的开支单，每一笔账都清清楚楚。在业主王先生看来，比起没有业委会之前，小区环境好多了。

　　虽然《物权法》规定小区公共区域的收益应当归全体业主所有，但在实际生活中，由于大多数小区没有成立业主委员会，同时业主法律意识不强，物业将公共区域的收益情况隐瞒而不告知业主,并私自支配这笔收益费用,已经成了普遍现象，许多业主对该部分收益的去向并不清楚。”针对这种情况，张栋建议，业主可以通过三种途径来维护自己的合法权益。

　　一是尽快召开业主大会，成立业主委员会，通过业主委员会对公共区域的经营行为进行监督，同时决定该部分收益的具体用途。二是向物业管理行政主管部门投诉、举报，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行处罚、纠正。三是联合业主直接向人民法院起诉，请求公开共有部分的使用和收益情况，或者请求对公共区域的收益进行分配。

　　同时政府应加大对物业公司的监督和指导，鼓励小区合法成立业委会，当业主的权益受到侵害时，引导业委会合法维权。很多小区业主表示，现在小区里的住户大多相互不认识，个人公信力很难得到认可，因此很难组织业主大会，进而选出业委会，而大多数业主也只是考虑物业服务是否到位，很少人去考虑小区广告收益问题。

　　小区公共收益存在监管空白

　　从目前行业现状来看，小区公共收益主要来自三大块：小区内的广告、停车场收费、租赁的摊位收益。记者了解到，物业公司是否公布广告收益、公布的收入费用与实际的是否一致、如何接受业主监督等，目前还是空白。

　　张律师表示，按照现有的政策，如果小区内已经成立了业委会，公共收入由业委会代管，无业委会的小区则由物业公司代为管理，具体由谁支配需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定，代管方需要向业主公示账目。然而，对于不少业主而言，上述收入却变成一笔“糊涂账”，有些业主甚至从不了解相关信息。而且在与物业公司的交涉过程中，业主之间本身犹如一盘散沙，在重大决策上很难达成一致，因此业委会的角色举足轻重。但现实情况是，业委会的成立和运作面临重重困难。

　　根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》，住宅物业出售并交付使用的建筑面积达到50%以上或者首套住宅交付使用满两年的，可以通过该物业所在地的房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织业主成立业主大会筹备组，选举产生业主委员会。

　　虽然成立业委会的政策门槛并不高，但由于多数业主权利意识不高，在成立过程中往往缺少组织者和发起人，加上开发商和物业公司害怕业委会成立后会发动业主维权从而损害其既得利益，往往会加以阻拦，所以即便在经济发达城市，拥有业委会的小区占比并不高。

　　解决目前物业监管空白，应在现行的监管制度上，建立一套对物业、业委会的有效监管制度，同时通过政策鼓励更多小区成立业委会，让业委会更好地为业主谋取利益。